2023年8月3日，彝良县第十七届人民政府第31次常务会议审议通过《彝良县农村宅基地管理（暂行）办法》予以印发。
一、出台背景及制定依据是什么？
根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《云南省土地管理条例》《云南省人民政府办公厅关于全面加强农村宅基地管理的通知》《昭通市农村宅基地管理（暂行）办法》。
二、出台目的和意义是什么？
规范农村宅基地管理，改善农村村民居住条件，促进宅基地节约集约利用，维护农村村民和集体的合法权益，助力乡村振兴。
三、（暂行）办法内容构成是什么？
《彝良县农村宅基地管理（暂行）办法》由第一章总则，第二章规划管控与用地保障，第三章申请、审批与登记，第四章流转与退出，第五章监督管理，第六章法律责任，第七章附则构成。
四、农村宅基地的定义是什么？
本办法所称“农村宅基地”是指农村村民依法取得用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括主体住房和与住房相连的厨房、卫生间、车库、储物间等附属设施及庭院等用地。
五、申请宅基地的原则是什么？
农村宅基地遵循“成员申请、集体审议、按户取得、一户一宅、面积限定、规划管控、内部流转”的原则，依法依规无偿分配给本农村集体经济组织成员，以户为单位占有使用。农村宅基地坚持依法依规、程序规范、公平公正公开，正确处理国家、集体和个人利益关系，尊重村规民约，妥善处理历史遗留问题，坚决遏制新增问题，确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损。
六、各级各部门的职责是什么？
乡镇人民政府（街道办事处）承担农村宅基地管理属地责任，农业农村、自然资源、住建等部门依照本办法规定履行好各自职责。
1.县人民政府负责统筹协调县农业农村、自然资源、住建等部门、乡镇人民政府、村民委员会依法履行职责，建立农村宅基地联席会议机制，及时解决宅基地管理工作中的困难和问题，合理保障农村村民宅基地需求，统筹安排农村宅基地管理工作经费、村级宅基地协管员报酬，组织开展全县农村宅基地管理督查工作，建立定期督查定期通报制度。
2.乡镇人民政府（街道办事处）负责农村宅基地审核批准和监管。统筹协调宅基地联审联管；指导农村集体经济组织开展宅基地管理；建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地审批联审联办制度，在受理场所公示宅基地申请审批办事指南，明确申请条件、申请审批程序、办理时限和所需材料等内容；开展农村宅基地动态巡查，组建村级宅基地协管员和村民小组宅基地信息员为主要人员的宅基地巡查队伍，建立宅基地巡查管理制度；严格落实“申请审核到场、开工丈量到场、建设检查到场、竣工验收到场”四到场等管控措施；鼓励农村集体经济组织通过村规民约、依托各类自治组织、设立宅基地协管员等方式，加强农村宅基地日常监管；依照县人民政府公布实施的《乡镇（街道）权责清单》，全面开展农村宅基地行政许可、行政处罚和行政强制等行政管理工作。
3.县农村集体经济组织负责本集体宅基地管理。严格落实农村宅基地申请核实、讨论、公示等要求，农户建房严格实行挂牌公示；建立健全完善本村村民宅基地民主管理办法，鼓励厨卫入户，把村民建房建筑风貌管控列入村规民约，规范管理、体现特色；履行村民委员会的管理职责，将现有的村庄规划建设专管员、农房建设监管员等岗位予以整合，每个行政村设立农村宅基地协管员1名，由村干部兼任，报乡镇人民政府、县农业农村局、自然资源局、住房和城乡建设局备案；履行宅基地所有者职责，村民小组长组织村民代表应加强日常监管，建立定桩放线和及时发现、劝阻、制止、报告农村宅基地违法违规行为的日常监管制度。村民小组应当设立宅基地信息员。人员变动15日内报乡镇人民政府、县农业农村局、自然资源局、住房和城乡建设局备案。
4.县农业农村局负责起草农村宅基地管理和使用相关文件，建立健全农村宅基地分配、使用、出租、退回、收回、监督管理和统计调查等制度，指导优化宅基地空间布局、规范管理程序、依法对违反农村宅基地管理法律法规的行为进行监督检查，指导农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用。
5.县自然资源局负责国土空间规划、村庄规划编制、国土综合整治和指导村庄规划许可、不动产统一确权登记等工作。在国土空间和村庄规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的农村宅基地用地需求，加强村庄规划的宣传，提高村民的参与度和知晓率，建立集体经济组织高效利用村庄规划成果的有效途径；依法办理农用地转用审批等相关手续，组织补充农村宅基地占用的耕地，确保本行政区域内耕地总量动态平衡；参与农村宅基地联审联办联管工作。
6.县住房和城乡建设局负责农村房屋图集编制、农村民居室内功能提升技术指南的制定、房屋质量安全、建筑风貌管控等工作。根据村庄规划和村庄建筑风格风貌规划编制成果，提出风貌管控条件，指导乡镇按经审批的建设图集审核审批农村村民建房的建设风貌和风格，确保与当地民族特色、乡土风貌、地域特点等协调一致。结合当地抗震设防要求对农村房屋设计、质量安全开展指导工作。按照农村民居室内功能提升技术指南，引导完善卧、厨、卫、厅等居住功能，方便水、电、气、信使用，提升保暖、隔音、防火等性能，规范太阳能安装，使农村住宅逐步具备现代化生活条件。
7.县财政局负责将村庄规划和示范图集编制经费、执法管理工作经费、村协管员报酬等纳入本级财政预算。
8.县司法局负责指导配合乡镇人民政府办理执法等相关证件，对基层农村宅基地执法工作进行督查检查；指导乡镇人民政府农村宅基地纠纷调处化解工作；督促乡镇人民政府依法行政，依法查处等工作。
9.县林草局负责指导配合乡镇人民政府对农村居民按宅基地标准建住房使用林地的审批工作和政策解答。
10.县交运局负责指导配合乡镇人民政府对农村居民在公路沿线选址建住房的审批工作和政策解答。
11.县水务局负责指导配合乡镇人民政府对农村居民在河流沿线、水库周边选址建住房的审批工作和政策解答。
12.县信访局负责指导农村宅基地管理中信访突出问题的处置工作。
13.农村村民建住宅联审涉及环境保护、农村道路交通、河（库）管理范围、林地、水库水域、电力、网络通信等方面的，应征求生态环境、交运、水务、林草、电力、通信等部门意见。
七、怎样规划管控与用地保障？
县、乡镇国土空间规划和村庄规划应当统筹考虑农村生产、生活需求，突出节约集约用地导向，科学划定宅基地范围。农村村民住宅用地选址应当符合乡镇国土空间规划、村庄规划。已编制村庄规划的，严格按照村庄规划选址建设；尚未编制村庄规划的，应当在村庄建设边界内统筹安排农村宅基地用地规模和布局，引导集中建设。
农村村民一户只能拥有一处宅基地，村民申请宅基地不得超过规定标准：（1）城镇开发边界外，4人及4人以下且无人口增加计划的，每户可申请120平方米，4人以上每户最多可申请150平方米；（2）建筑层数零标高上不得超过3层，建筑高度不得超过12米，设梯间高度不得超过14米。
农村宅基地计划指标实行单列，专项用于符合“一户一宅”和国土空间规划要求的农村村民住宅建设，合理保障农村村民宅基地需求。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的村组，在充分尊重村民意愿的前提下，可以通过统建、联建和建造公寓式住宅等方式保障户有所居。
农村村民家庭户的认定原则以公安部门户籍登记为准，有以下情形需申请建房的应认定为一户：一是已婚已分家或已婚需分家的；二是未婚但年龄已满十八周岁分户的；三是法律法规、上级政府规定的其他情形。
农村村民宅基地审批家庭人口数原则以户籍登记为准，可结合以下要求进行计算：（1）现役军人、在校大中专学生、服刑人员可计入建住宅人口；（2）年满十八周岁的未婚男女确需分户建房的，可根据该户住房现状、人员结构、生育计划和住房实际需求核算建住宅人口；（3）长期在一起生活并经本集体经济组织认定为集体经济组织成员的可计入建住宅人口。
住宅占地面积为房屋四至（含滴水、台阶）垂直投影面积，按照以下方式进行计算：（1）建筑物和构筑物以外墙为界，拼接的以墙中或柱中为界；（2）挑出的阳台和楼梯等以凸出部分垂直投影计算占地面积；（3）两户或两户以上使用同一宗土地的，占地面积按房屋产权的建筑面积与总建筑面积的比例分摊；（4）通过购买商品房和以公开有偿出让方式取得国有土地使用权或集体有偿流转取得的集体土地使用权不计入宅基地面积。
农村村民申请宅基地，应当按照建设图集、风貌管控条件、抗震设防要求和农村民居室内功能提升技术指南进行设计、施工建设，确保建筑风貌有特色、房屋质量安全、住房功能现代化。
八、怎样申请、审批与登记农村宅基地？
1.农村村民有下列情形之一的，可以户为单位向农村集体经济组织申请宅基地：（1）家庭无宅基地的；（2）成年子女确需分户居住，现有宅基地无法满足分户居住需求的；（3）因自然灾害、政策性搬迁、政府规划实施等原因，需要重新选址建设住宅的；（4）已办理结婚登记的新婚夫妇无宅基地的，可按照村规民约或当地风俗习惯，选择具有集体经济组织成员身份的其中一方申请；（5）国家征收只对房屋进行补偿的；（6）原宅基地占地面积未达到本办法规定的宅基地面积标准的80%，需要在原址改建、扩建或异址新建的；（7）法律法规规定和上级政府规定的其他情形。
2.农村村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：（1）不符合国土空间规划、村庄规划的；（2）年龄未满十八周岁或其他不符合分户条件的；（3）原住房出卖、出租、赠予他人或者改作生产经营用途又要求建设的；（4）不符合“一户一宅”有关规定的；（5）违法占地或违法建住宅未处理结案的；（6）法律法规规定和上级规定不予批准的其他情形。
3.农村宅基地分配按照村民申请、村民小组讨论和公示、村集体经济组织或村民委员会审查、乡镇人民政府审核审批的程序办理。
（1）村民申请。村民有建房需求的，填写农村宅基地和建房（规划许可）申请表（以下简称建房申请表），以户为单位向村民小组提出宅基地申请，同时提供农村宅基地使用承诺书、宅基地坐落平面位置图（具有测绘资质条件的中介机构提供）、申请人身份证、申请人户口簿（异址新建的先提供原址户口簿复印件，待按新址办理完落户手续后再补交新的户口簿复印件）、申请人结婚证（未婚不提供）等需要提供的资料。
（2）村民小组讨论和公示。村民小组收到村民建房申请后，及时组织成员（代表）会议讨论，符合建房申请的将申请理由、拟用地位置和面积、拟建层数、建筑高度和面积等情况在本小组范围内公示不低于7日。公示无异议或异议不成立的，从收到建房申请后10日内将村民申请、讨论会议记录和征求相邻权利人意见、公示情况等材料交村集体经济组织或村民委员会审查。公示有异议且异议成立的，自收到建房申请表10日内书面告知申请人，并说明理由。
（3）村集体经济组织或村民委员会审查。村集体经济组织或村民委员会收到建房申请后，及时组织对申请材料的真实性、用地四至、用地地类以及是否征求相邻权利人意见等情况进行审查。审查通过的，自收到建房申请表10日内将村民申请、审查记录、签署意见等审查材料，由村集体经济组织或村民委员会盖章后，报乡镇人民政府审核；审查未通过的，自收到建房申请表10日内书面告知申请人，并说明理由。
（4）乡镇人民政府审核批准。乡镇人民政府收到建房申请后，及时组织联合核查，填写农村宅基地和建房 （规划许可）审批表。未通过联审的，乡镇人民政府自收到建房申请表15日内，书面告知申请人，并说明理由。通过联审的，按照是否涉及农用地转用2种情形进行办理：一是不涉及农用地转用的建房申请。乡镇人民政府自收到建房申请表20日内，核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。二是涉及农用地转用的建房申请。乡镇人民政府自收到建房申请表15日内，将农村宅基地建房农用地转用申请报县级人民政府，并抄送县自然资源局。县级人民政府收到农村宅基地建房农用地转用申请15日内完成审批并通知乡镇人民政府。取得农村宅基地建房农用地转用审批手续的，乡镇人民政府5日内核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》；未取得农村宅基地建房农用地转用审批手续的，乡镇人民政府5日内书面告知申请人，并说明理由。
4.经批准的宅基地申请，乡镇人民政府通知村集体经济组织或村民委员会在本集体范围内及时公告。同时，村集体经济组织或村民委员会应当在村民建房位置悬挂公示牌，公示牌应当明确户主、家庭人数、审批时间、建设地址、宅基地面积、房基占地面积、住房建筑面积、建筑层数、建筑高度、风貌图、镇村监督人及联系电话、举报电话。
5.农村村民依法取得的宅基地进行住宅翻建、改建或扩建的审核批准参照本办法执行。
6.农村村民应当按照批准的宅基地位置、面积、层数、高度、四至范围、质量标准、规划许可建造住宅及其附属设施，不得擅自变更或扩大建设。建设完工后，向乡镇人民政府申请验收。
7.乡镇人民政府（街道办事处）收到村民建房竣工验收申请后，要及时组织农业农村、自然资源、住建等部门工作人员进行竣工验收，实地检查是否按照批准的宅基地位置、面积、层数、高度和质量标准进行建房。符合要求的，自收到验收申请15日内，出具建房竣工验收意见表；不符合要求的，指导督促村民进行整改，直至符合验收要求。
8.农村村民合法取得的宅基地使用权、利用宅基地建造的住宅及其附属设施，可向县不动产登记中心依法申请不动产登记。
9.经依法批准取得的农村村民宅基地，申请人应当在2年内完成住宅建设并通过竣工验收，因不可抗力等特殊原因不能如期竣工的，报乡镇人民政府同意，可延长竣工日期，但最长不得超过1年。竣工验收后申请人在1年内持不动产登记相关材料向不动产登记机构申请办理房地一体的不动产登记。
10.已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非本集体经济组织的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证。在不动产登记簿和权属证书附记栏注记“该权利人为本集体经济组织原成员住宅的合法继承人。”
11.宅基地使用权被依法收回的，当事人自接到宅基地使用权收回决定之日起30日内，向不动产登记机构申请办理宅基地使用权注销登记。逾期不办理的，由不动产登记机构对该宅基地使用权进行注销公告，公告期满后直接办理注销登记。
九、农村宅基地怎样流转与退出？
1.宅基地使用权转让须征得集体经济组织或村民小组同意，在本集体经济组织或村民小组内部进行，且受让人须为符合宅基地申请条件的农村村民。
2.农村集体经济组织及其成员可以通过自主经营、合作经营、委托经营等多种方式，依法依规盘活利用合法取得、权属清晰的农村闲置宅基地和闲置住宅。
3.城镇居民、工商资本等租赁农村村民住房居住或开展经营活动的，出租人和承租人要依照相关法律法规订立租赁合同，明确双方当事人的权利义务，约定租赁期限、用途、租金及其支付方式等内容。租赁合同的期限不得超过二十年，合同到期后，双方可以另行约定。出租人应当将宅基地出租情况向集体经济组织或村民小组报备。
4.经集体经济组织或村民小组同意，宅基地使用权可以在本集体经济组织范围内互换，也可以转让或赠与符合宅基地申请条件的本集体经济组织成员，附着于该宅基地上的住宅及其附属设施要一并处理。转让人、赠与人不得再申请宅基地。宅基地使用权互换、转让、赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
5.允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。各乡镇人民政府可以多渠道筹集资金，给予适当补偿等多种方式鼓励进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。
6.禁止违法收回农村村民合法占有的宅基地。有下列情形之一的，经乡镇人民政府批准，农村集体经济组织可以收回宅基地：（1）乡镇、村公共设施和公益事业建设需要使用该处土地的；（2）农村村民经批准异址新建住宅或通过集中安置实现户有所居，原宅基地依法应当收回的；（3）村民消亡且无合法继承人继承宅基地上住宅及其附属设施的；（4）被继承的住宅坍塌、继承人又不符合宅基地申请条件的；（5）宅基地批准后两年未开工建设的，但因特殊情况经作出批准的乡镇人民政府同意延期使用的除外；（6）不按批准用途使用宅基地的；（7）骗取批准或非法转让宅基地的；（8）因撤销、迁移等原因而停止使用宅基地的；（9）空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地；（10）非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋坍塌或拆除后没有批准重建的；（11）法律、法规规定的其他情形。
依照前款第（1）项规定收回农户宅基地的，对宅基地使用权人应当给予适当补偿，或再行分配宅基地。
7.退出、收回宅基地的，应当及时办理宅基地使用权注销登记。退出、收回的宅基地优先用于保障住宅建设用地需求，也可进行复垦或用于建设农村公共服务设施和发展乡村产业等；转为经营性建设用地入市的，依法履行相关程序。
十、怎样监督管理农村宅基地？
1.县农业农村、自然资源、住建等部门要建立农村宅基地联席会议、协同联动等管理机制，健全定期会商、检查核查、违法处置、联合监督、信息共享、通报问责等制度，依据各自职责开展好监督管理。对不履行指导、监管责任或者履行指导、监管责任不到位的单位和个人，报县纪委严肃处理。
2.乡镇人民政府（街道办事处）、村集体经济组织负责辖区宅基地违法违规行为监督管理，依照县人民政府公布实施的《乡镇（街道）权责清单》，全面开展宅基地行政许可、行政处罚和行政强制等行政管理工作。落实宅基地“申请审核到场、开工丈量到场、建设检查到场、竣工验收到场”四到场等管控措施，落实宅基地管理责任，签订宅基地管理责任书，建立巡查制度和巡查台账，开展常态化巡查，狠抓日常监管，及时发现和处置涉及宅基地使用、建住宅等各类违法违规行为和房屋安全问题。对不履行监管责任或者履行监管责任不到位的单位和个人，按照相关法律法规和政策规定严肃处理。
乡镇人民政府（街道办事处）抽查检查每月不少于2次；村集体经济组织巡查每月不少于3次，村民小组巡查每周不少于2次。抽查巡查要做到横向到边，纵向到底，不留盲区、不留死角、全覆盖，确保辖区内无新增违法占地建房行为发生。
3.2020年7月3日以后新增的农村乱占耕地建房问题要及时发现、及时整治、及时处置，坚决遏制新增乱占耕地建房行为；2020年7月3日以前的农村乱占耕地建房历史遗留问题，核准前期摸排成果，完善问题台账，按照国家的统一部署，依法依规、稳妥有序、统筹协调推进处置工作。
4.乡镇人民政府应当建立宅基地用地建住宅审批管理台账，及时归档留存有关审批管理资料，并将审批情况按季报县级农业农村、自然资源、住房城乡建设等部门备案。农村宅基地及房屋纳入不动产登记管理，建立完善的不动产登记档案。
5.县农业农村局组建专门的综合行政执法队伍，依法对农村宅基地管理进行指导和监督。
6.禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地、集中上楼居住，禁止擅自买卖或非法转让宅基地。严禁城镇居民到农村购置宅基地，严禁借流转、出租之名违法违规圈占、买卖宅基地。
7.非本村集体经济组织成员，因易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建住宅占用的宅基地使用权。
8.任何单位和个人均有权对宅基地申请使用中的违法行为进行投诉和举报。乡镇人民政府收到投诉和举报后，应当及时核实，并按相关程序依法给予处理。
十一、怎样追究法律责任？
1.在农村宅基地管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的工作人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。严禁党员、公职人员、村干部违法违规占用土地或超占、多占宅基地，对违法违规建房的当事人以及有关责任人，坚决依法依规依纪严肃查处。
2.阻挠、干涉、妨碍工作人员依法执行公务和对违法违规举报人打击报复的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
本办法由彝良县农业农村局负责解释。
本办法自2023年8月3日起施行。原《彝良县农村宅基地管理办法（试行）》（彝农联发〔2022〕4号）同时废止。
